Serviços obrigatórios nos condomínios – com pandemia ou não

Síndicos devem se atentar aos serviços obrigatórios, como AVCB, limpeza de caixa d’água, desinsetização, atestados de elétrica e para-raios, e evitar prejuízos.

Com ou sem pandemia, há uma série de serviços obrigatórios em condomínios que não podem ficar para depois.

“O condomínio deve manter os serviços em dia por três motivos: não ser multado, garantir a integridade da edificação e zelar pela saúde e segurança dos usuários”, justifica Felipe Lima, mestre e engenheiro em Manutenção Predial e professor do curso Gestão de Manutenção Predial para Síndicos e Gestores Prediais, do SíndicoNet.

São cerca de 40 itens – entre serviços, manutenções, certificados, atestados e treinamentos – que devem estar na agenda do empreendimento tanto no curto quanto no médio prazo.

Os serviços obrigatórios vão desde o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, sigla muda em algumas outras regiões), limpeza de caixa d’água e análise bacteriológica, até certificado de CIPA envolvendo os colaboradores.

Cabe ao síndico, com apoio da administradora, listar os itens que cabem ao seu condomínio, organizar o cronograma e executá-los.

Manter os serviços obrigatórios em dia livra o seu condomínio (e você, síndico) de problemas.

Para quem não lembra, entre as funções e deveres do síndico listados no Artigo 1.348 do Código Civil, está no inciso V “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.”

Mas e a pandemia, o isolamento social e a redução de movimentação de pessoas estranhas ao condomínio? Especialistas são enfáticos em dizer que as obrigações devem ser mantidas em dia e dentro dos prazos.

“Nada justifica não fazer os serviços nos condomínios. Devemos explicar para os moradores que os prestadores estão entrando no empreendimento para fazer manutenções obrigatórias que, se não feitas, podem prejudicar a todos”, explica o síndico profissional Nilton Savieto,

Serviços obrigatórios só o são porque tratam de itens que influenciam diretamente na saúde e segurança dos usuários, destaca Felipe Lima.

“Então, mesmo em época de pandemia, é preciso fazer todos os serviços corretamente, os obrigatórios e os recomendados.

Um prédio é um organismo vivo, que está em constante movimento, se não for cuidado da forma correta, vai adoecer”, alerta o engenheiro manutencista. 

Savieto fez questão de manter todo o calendário de seus condomínios em dia, até o que podia ser adiado, como a renovação do AVCB – no estado de São Paulo, o Corpo de Bombeiros estendeu a validade das licenças por alguns meses.

“Imagina o que vai acontecer quando esses prazos passarem? Pode demorar muito mais para conseguir liberar”, comenta o síndico profissional, que renovou o AVCB de três condomínios durante a pandemia.

Célia Fonseca, gerente geral da Illuminati Administradora, conta que neste período de pandemia todos estão muito conscientes de que os serviços precisam ser feitos e não houve resistência de nenhum síndico ou condômino.

“Estamos fazendo adequações de acordo com cada condomínio. Montamos uma agenda para que não acumulassem muitas manutenções no mesmo dia, priorizando aquilo que coloca em risco a edificação e a saúde das pessoas”, explica Célia. 

Um condomínio da sua carteira de clientes estava para fazer uma revisão no corrimão da escadaria e optou-se por adiar, já que o prazo para concluir as adequações é grande. “Mas serviços como recarga de extintor, limpeza de caixa d’água etc são inadiáveis.” 

 

Serviços em condomínios: leis, normas, fiscalizações e consequências

 

De acordo com Nilton Savieto, não vale a pena correr o risco de exposição de moradores, funcionários e da edificação como um todo, além de poder gerar multa pelo não cumprimento de serviços e obrigações atrelados a leis (que podem ser municipais, estaduais e federais) e normas. 

As Normas Regulamentadoras (NR’s), por exemplo, se não cumpridas, podem gerar ações trabalhistas, alerta Célia Fonseca, da Illuminati Administradora.

Relacionadas à segurança do trabalho, as NR’s obrigatórias em condomínios, segundo a Secretaria do Trabalho (antigo Ministério do Trabalho), têm o intuito de evitar ou reduzir o número de acidentes entre os colaboradores. São elas:

 

NR 5 – CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes)

NR 6 – EPI (Equipamentos de Proteção Individual)

NR 7 – PCMSO (Programa de Controle Médico e Saúde Ocupacional)

NR 7 – Curso de Primeiros Socorros

PPP – Perfil Profissiográfico Previdenciário (Instrução Normativa INSS/Pres. nº 85)

NR 9 – PPRA (Programa de Proteção de Riscos Ambientais)

NR 10 – Instalações e Serviços em Eletricidade. Assegura condições mínimas de trabalho para os colaboradores que lidam direta ou indiretamente com com instalações elétricas no condomínio.

NR 23 – Brigada de incêndio

NR 35 – Colaboradores que fazem trabalho em altura 

“Embora nem tudo tenha uma fiscalização efetiva, se acontecer alguma coisa, o síndico é responsabilizado civil ou criminalmente”, alerta Nilton Savieto. Ele admite que já aconteceu de esquecer de fazer algum serviço dentro do cronograma estabelecido, mas como estava dentro do prazo, deu para “remediar” sem consequências.

O engenheiro Felipe Lima emenda que a questão da fiscalização infelizmente ainda é ineficiente, mas esta não deve ser a maior motivação para manter a casa em ordem.

” Há sim o risco de ser multado, contudo, esse não deve ser o foco do síndico. É preciso fazer os serviços obrigatórios para garantir que o empreendimento esteja sempre em ordem, sem oferecer nenhum risco ao usuário”, destaca Lima.

Além de leis e normas, há serviços e obrigações que devem ser feitos dentro de uma certa periodicidade determinada pela necessidade do item, que vai depender de uma série de fatores, como idade, clima, uso etc.

 

Principais serviços obrigatórios em condomínios

 

Os especialistas entrevistados pelo SíndicoNet listaram cerca de 40 itens obrigatórios e recomendados tanto a condomínios residenciais quanto comerciais – como dito anteriormente, sempre a depender de peculiaridades do empreendimento.

Para o síndico profissional Nilton Savieto, além do seguro obrigatório mencionado no Código Civil, o AVCB é a principal de todas as obrigações.

“Se o condomínio não estiver com o documento em dia, no residencial, o síndico pode ser responsabilizado por qualquer tipo de problema relacionado ao AVCB. Já no comercial, a irregularidade pode prejudicar condôminos na hora de fazer a liberação da atividade no prédio, que demanda apresentação do AVCB”, alerta Savieto.  

Só para cumprir as obrigações relacionadas aos itens “contra incêndios”, há mais seis:

• Brigada de incêndio
• Atestado de formação de brigada
• Extintores / recarga
• Extintores / teste hidrostático
• Mangueiras / manutenção
• Pressurização de escada de incêndio

No que diz respeito aos sistemas da edificação, os principais itens são:

• Manutenção da fachada: na cidade de São Paulo, por exemplo há uma lei que obriga a pintura a cada cinco anos
• Laudo de elétrica (NR 10)
• Limpeza e reaperto de quadros de elétrica
• Para-raios (SPDA): vistoria visual, medição ôhmica e emissão de laudo técnico (NBR 5419)
• Relatório de Inspeção Anual (RIA) dos elevadores: na cidade de São Paulo, há uma lei municipal que regula a questão 
• Caixas d’água: limpeza e análise bacteriológica
• Rede de gás: inspeção e teste contra vazamentos
• Desinsetização e desratização das áreas comuns
• PMOC (Plano de Manutenção, Operação e Controle – a depender do edifício)
• Certificado de Acessibilidade

 

Dicas finais: 

• Sempre buscar empresas com endereço fixo: esse detalhe ajuda a saber se a empresa existe mesmo
• Atrelar o pagamento da última parcela à conclusão do serviço, ou depois
• Conferir recomendações de outros clientes 
• Checar referências comerciais

“Os condomínios são diferentes e possuem necessidades distintas. Um serviço que é obrigatório para um, pode não ser para outro. O síndico deve entender como é o prédio dele, listar todos os itens obrigatórios e também os recomendados, que não podem ser esquecidos e são a maioria”, destaca o engenheiro manutencista.

 

Fontes consultadas: Felipe Lima (engenheiro manutencista), Nilton Savieto (síndico profissional), Célia Fonseca (Illuminati), Adriano Martins (Habitacional).

 

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