Obras e Reformas no Condomínio: o que pode, o que não pode e como evitar conflitos

Reformas e obras em condomínios são inevitáveis. Seja para melhorias individuais ou intervenções nas áreas comuns, elas fazem parte da manutenção e valorização dos imóveis. No entanto, sem uma boa gestão e comunicação, essas mudanças podem gerar conflitos entre moradores, transtornos e até mesmo riscos à estrutura do prédio.

Neste artigo, vamos esclarecer o que pode e o que não pode em obras dentro de condomínios, quais autorizações são necessárias e como síndicos e moradores podem evitar dores de cabeça com planejamento e diálogo.

O que é permitido e o que exige atenção?

Nem toda reforma é simples. Alterações aparentemente pequenas podem afetar a estrutura, segurança e bem-estar coletivo. Por isso, algumas regras devem ser observadas com atenção:

1. Obras em áreas privativas (dentro dos apartamentos)

Os moradores têm autonomia para realizar pequenas reformas, como troca de pisos, pintura ou instalação de móveis planejados. No entanto:

• Obras estruturais, como quebra de paredes, alteração de colunas ou vigas, precisam de laudo técnico de engenheiro ou arquiteto, além de aprovação do síndico ou até mesmo em assembleia, dependendo do caso.

• Mudanças hidráulicas ou elétricas devem ser comunicadas e acompanhadas, pois podem impactar o sistema do prédio.

2. Obras nas áreas comuns

Qualquer intervenção nas áreas coletivas (fachada, corredores, hall de entrada, playground, garagem, etc.) deve ser aprovada em assembleia, com registro em ata, além de contar com:

• Orçamento transparente

• Cronograma detalhado

• Responsável técnico com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)

Autorização e comunicação: duas etapas fundamentais

Antes de iniciar qualquer obra, o morador deve:

1. Notificar a administração do condomínio, apresentando o escopo da reforma, tempo estimado e nome da empresa responsável.

2. Assinar um termo de responsabilidade, comprometendo-se a respeitar as regras do condomínio.

3. Cadastrar os prestadores de serviço na portaria, garantindo a segurança dos demais moradores.

4. Informar os vizinhos próximos, demonstrando respeito e evitando conflitos futuros.

Horários permitidos e limites de barulho

As regras podem variar conforme o regulamento interno de cada condomínio, mas em geral:

• Obras barulhentas são permitidas de segunda a sexta-feira, das 8h às 17h.

• Aos sábados, o limite costuma ser até às 13h, e não são permitidas obras aos domingos e feriados.

• É importante respeitar os períodos de silêncio, especialmente em prédios com idosos, crianças pequenas e trabalhadores em home office.
  

 

Consequências da falta de planejamento

Sem regras claras e fiscalização, obras podem gerar:

• Infiltrações e danos estruturais

• Incômodos com poeira e sujeira nas áreas comuns

• Conflitos entre moradores

• Interrupções de serviços essenciais (como água e energia)

• Processos judiciais e multas para o condomínio

Como evitar conflitos entre síndico e moradores?

A chave para evitar problemas é o diálogo e o planejamento conjunto. Veja algumas boas práticas:

• Criar um manual de reformas com regras claras e acessíveis;

• Estimular a comunicação antecipada de qualquer obra;

• Estabelecer critérios de fiscalização e penalidades;

• Registrar todos os processos e documentos da reforma, para garantir a transparência;

• Promover uma gestão participativa, com espaço para dúvidas e sugestões.

O papel do síndico e da administradora

É responsabilidade do síndico garantir o cumprimento das normas do condomínio, preservar a segurança do edifício e promover a boa convivência entre os moradores.

Já a administradora pode apoiar com a organização dos documentos, orientação jurídica e até mesmo indicação de profissionais qualificados.

Atenção especial: o que diz o Código Civil?

Segundo o art. 1.336 do Código Civil, é dever do condômino não realizar obras que comprometam a segurança da edificação ou causem incômodo aos demais moradores. Já o art. 1.348, reforça que compete ao síndico zelar pela manutenção e pela ordem no prédio.

Conclusão

Obras e reformas no condomínio não precisam ser sinônimo de dor de cabeça. Com regras claras, comunicação eficiente e gestão responsável, é possível modernizar os espaços, valorizar os imóveis e manter a convivência harmônica entre os moradores.

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Fonte: QUANTUM