Crise energética: o seu condomínio está preparado?

Não demorou muito para um dos mais temidos desdobramentos da crise hídrica virar realidade: a crise energética. Preparar o condomínio para apagões é uma das principais missões do síndico neste momento.

Com a criação pela Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel) da nova Bandeira Escassez Hídrica, mais pesada que a Vermelha 2, a conta de luz ficou mais cara em 49,63%: a taxa extra será de R$ 14,20 para cada 100 KWh, em vigor de 1º/9 até abril de 2022.

Além de concentrar esforços para não deixar o condomínio no escuro, o síndico também tem o desafio de equilibrar as contas e estimular o uso consciente de energia no condomínio.

Como preparar o condomínio para possíveis apagões?

Há duas situações relacionadas à energia que vão vir pela frente e exigem ação por parte do síndico: apagões em decorrência da crise energética e as já aguardadas tempestades de verão, que também provocam queda de luz.

“A previsão é que haja apagões de mais de 6 horas e a tendência é piorar com o passar dos anos. O condomínio deve estar preparado, com as unidades seguras. Não pode só depender do governo, de política pública”, diz Carla Raucci, administradora e diretora comercial da KeepOn, especializada em nobreaks de alta performance.

Há uma série de medidas para deixar o condomínio pronto para enfrentar essa situação e, para o síndico profissional Fabiano Schlichting, o empreendimento deve começar potencializando os recursos já existentes no condomínio:

• revisar o sistema de gerador e nobreaks e avaliar a possiblidade de expansão para atender outras áreas;
• avaliar e aprimorar o funcionamento da portaria hoje;
• treinamento operacional da equipe.

“Falta de luz não é recorrente e nem sempre os porteiros, supervisores de segurança e outros colaboradores sabem como operar numa situação como essa. Um treinamento consegue captar e corrigir a ineficiência operacional do pessoal”, pontua. 

Se o condomínio não dispõe de equipamentos do tipo, deve considerar como prioridade e deliberar sobre o investimento em assembleia. 

Confira o checklist do síndico prevenido quando se trata de falta de energia em condomínio e não deixe a peteca cair: 

• Manutenção preventiva e testes de sistemas, como:
• grupos geradores;
• nobreaks;
• luz de emergência;
• segurança;
• Priorizar uso de gerador e nobreak para situações de fluxo e segurança do condomínio: elevadores, portões, portaria remota, sistema de segurança e rota de fuga;
• Atendimento de gerador às unidades limitado ao essencial: geladeira, celular, notebooks, equipamentos essenciais de saúde (respirador, por exemplo);
• Documento claro e acessível sobre quais equipamentos estão ligadas ao gerador e ao nobreak;
• Abastecimento dos geradores em dia;
• Temperatura adequada da piscina (desligar no verão ou usar aquecimento solar);
• Plano de contingência claro e disponível a todos os colaborares (veja mais abaixo);
• Plano de contingência para garantir funcionamento de portões;
• Elevadores parametrizados para só acionar um deles;
• Parceria com bons fornecedores e prestadores de serviço (SLA de atendimento);
• Queima de equipamentos em decorrência da queda de energia: bomba d’água, motor de elevador, motor de portões. Tenha um plano B: bomba reserva, SLA em contratos para atendimento emergencial;
• Estime a média de consumo diário de água para manter o mínimo de abastecimento com caminhão pipa caso queime a bomba d’água na hora do abastecimento;
• Maior presença do síndico no condomínio: liderança e gestão diferenciada.

Há tecnologias e equipamentos que são grandes aliados dos condomínios neste momento de crise energética, seja para manter o funcionamento de serviços essenciais e garantir a segurança de moradores e do empreendimento, seja para economizar na conta de luz:

GRUPO GERADOR: em condomínios, tem a função de ser fonte auxiliar de energia elétrica por, no mínimo, 6 horas, quando há queda de luz e blecautes. O mais comum é ligar ao gerador equipamentos essenciais, como:

• elevador;
• portões;
• sistemas de segurança;
• portaria remota.

Mas tudo vai depender do que for mapeado e determinado pelo condomínio, inclusive as unidades autônomas. Geralmente é movido a diesel e o tanque pode ser reabastecido sempre que acabar o combustível, prolongando o seu tempo de funcionamento.

De valor elevado (a partir de R$ 80 mil), o investimento na aquisição de um gerador precisa de aprovação em assembleia. Deve atender à legislação local e a determinações do Corpo de Bombeiros. Confira mais abaixo o checklist do gerador.

NOBREAK: é um equipamento de proteção, à bateria, que, em caso de quedas ou variações de eletricidade, evita a queima dos aparelhos eletrônicos conectados a ele e funciona como fonte de energia, mantendo-os ligados por algumas horas, a depender da potência. Já bastante usado em condomínios para:

• CFTV;
• interfone;
• computadores;
• sistema de segurança.

Agora há versões de nobreak de alta performance capazes de atender por mais horas (embora a autonomia seja limitada) equipamentos mais robustos também, como:

• portões; 
• elevadores;
• portarias remotas. 

Principais características:

• não há delay para seu acionamento, entrando automaticamente (gerador “derruba” os sistemas e os religa);
• sem combustível e emissão de gases;
• silencioso;
• compacto;
• dispensa infraestrutura exigida pelo Corpo de Bombeiros;
• a depender do porte do condomínio, pode substituir um gerador (contudo, autonomia é limitada);
• investimento mais acessível.

ENERGIA FOTOVOLTAICA: fonte renovável e alternativa, a partir da utilização de placas de energia solar fotovoltaica, começou a se disseminar em condomínios há alguns anos por trazer redução na conta de luz convencional. Não é um investimento barato, mas há linhas de crédito e bancos que oferecem financiamento para fontes renováveis com prazos de amortização mais longos.

E o retorno do investimento compensa: a depender do tamanho do sistema, pode proporcionar economia de 50% ao ano na conta de luz das áreas comuns. A benfeitoria também precisa passar pelo crivo da assembleia e deve atender normas técnicas.

Existem soluções de energia renovável específicas para condomínios que dispensam investimento, como:

• Plataforma de energia renovável (solar, biogás, biomassa);
• Fazendas solares que reduzem o custo da conta de luz das áreas comuns dos condomínios.  
• Checklist do gerador

Confira os 11 itens do checklist abaixo, elaborado por Cristian Malevic, diretor da unidade de negócios de Motores e Geradores da MWM Geradores: 

• O condomínio tem contrato de manutenção periódica?
• Síndico, conselho e funcionários têm o contato de emergência da empresa de manutenção dos geradores?
• Síndico, conselho e funcionários sabem quais equipamentos do condomínio são atendidos pelo gerador?
• Tem sido feita a partida dos motores dos geradores mensalmente?
• Na manutenção mensal, certifique-se de que estejam ligados ao grupo gerador todos os equipamentos que foram determinados, como tomadas, iluminação de emergência, elevador, portões, sistemas de segurança etc.
• Tem combustível suficiente no tanque? 
• É conhecido o tempo máximo de duração do tanque disponível?
• Tem um plano para reabastecimento para apagões prolongados?
• Quem opera o gerador (zelador, manutencista) está treinado para fazer a manobra da chave de transferência automática manualmente, caso haja falha?
• Há regras aprovadas sobre uso de tomadas das áreas comuns pelas unidades autônomas em caso de falta de energia prolongada? Ex.: somente itens essenciais, como celular, geladeira, notebook, tablets etc.
• Na manutenção semestral, foi trocado o combustível?

Outras três informações importantes devem estar no radar do síndico quanto ao uso do gerador:

1. Armazenamento de diesel: o condomínio não pode armazenar combustível fora do tanque, pois pode trazer responsabilidade civil para o síndico por conta do volume e de risco trabalhista por periculosidade aos funcionários.
2. Uso consciente do gerador: o preço do diesel entregue varia entre R$ 5,00 e R$ 6,50 (depende da localidade), por isso o condomínio deve fazer uso do recurso com parcimônia, principalmente em tempos de crise energética.

“O gerador no condomínio deve ser usado para garantir fluxo de pessoas e operacional. Em tempos de crise, se levar para unidades internas, deixa de alimentar áreas primordiais e de direcionar o recurso para o que realmente precisa”, enfatiza o síndico profissional Fabiano Schlichting.

Um condomínio atendido por ele na Vila Romana, em São Paulo, ficou uma semana sem luz em janeiro de 2020 e gastou, na época, R$ 3 mil só em diesel para manter ativos portões, elevadores e pontos de energia nas unidades autônomas durante todo o período. Com o aumento do combustível hoje, esse valor teria um acréscimo de 20% a 30%.

3. Despesa emergencial: se o uso do gerador for prolongado, a despesa com o seu reabastecimento é classificada como emergencial e pode ser subsidiada pelo Fundo de Reserva, caso o condomínio não tenha saldo na Conta Ordinária. Oportunamente, deve haver aprovação de rateio para repor o fundo em assembleia, esclarece o síndico.

Tenha um Plano de Contingência para quando faltar luz:

Apagão

• Contatos da empresa de manutenção de gerador para ligar em situações e horários diversos;
• Treinamento da equipe;
• Mapeamento de áreas de alagamento e acionamento de equipamentos;
• Fornecedores com perfil de fidelidade para atender em situações críticas (abastecimento, manutenção);
• Contratos revisados com prestadores de serviço garantindo o condomínio na fila prioritária de atendimento;
• Fornecedores e prestadores com logística favorável de atendimento ao condomínio: localização e deslocamento fácil até a região do condomínio;
• Empresas terceirizadas: como funciona o suporte técnico para queda de luz? Em quanto tempo o supervisor chega para dar apoio ao prédio? 
• Portaria remota: qual é a redundância do sistema de conexão? Essencial haver:
• pelo menos 2 linhas fixas de diferentes operadoras;
• outra linha de segurança via rádio;
• nobreak;
• atendimento presencial em situação emergencial para abertura de portões (nobreak tem limitação de horas);
• gerador.
• Síndico profissional: organização para deslocar alguém da equipe para estar in loco e complementar esse trabalho.
• Checklist para economizar luz e eliminar desperdícios: condomínio

Checklist

Há uma série de ações que podem ser implementadas pelo síndico para economizar luz e eliminar desperdícios no condomínio. Alguns necessitam investimentos, outros, apenas planejamento:

• Retrofit de elevadores antigos: equipamentos mais velhos consomem mais energia elétrica. O síndico deve programar uma modernização dos elevadores, que pode reduzir em até 1/3 o consumo de energia dos equipamentos; 
• Desativar elevadores tipo “Smart”: são totalmente elétricos e servem para atender até três andares (da recepção para o hall ou salão de festas, que geralmente ficam no 1º andar) e consomem muito mais energia. É um conforto dispensável em momento de crise;
• Implementar sistemas inteligentes para chamamento de elevadores;
• Adequação do fluxo de paralisação do elevador para que fique no último andar e não volte automaticamente para o térreo;
• Reduzir iluminação em escada de emergência (mínimo obrigatório);
• Reduzir iluminação na garagem;
• Redução de lâmpadas de garagem: onde há duas, colocar uma; 
• Suspender iluminação em subsolos de garagem não usados (prédios novos);
• Uso de sensor de iluminação nas garagens;
• Gestão otimizada de recurso de guarita, como ar-condicionado;
• Aquecimento da piscina: reduzir ou desligar (verão); considerar aquecimento solar;
• Exaustão forçada: onde há cômodos com este tipo de sistema (ex: banheiro sem janela), desligar em determinado período do dia para reduzir custo (ex: banheiro, de madrugada);
• Iluminação de jardins: deixar apenas um setor aceso;
• Áreas comuns: procurar aproveitar mais a luz natural e reduzir horários de uso em que precise de energia;
• Fechamento de áreas comuns que não são emergenciais e podem gastar muita energia, como saunas e piscinas aquecidas. Neste caso, recomendável aprovar em assembleia; 
• Rega de jardins com água de reuso (acionamento de bombas): racionar o uso; 
• Fluxo de limpeza: consolidação de atividades para não ligar muitos equipamentos (vap, enceradeira). Ex: limpeza de rejunte de piso com enceradeira, passar a deixar o produto agir por mais tempo e finalizar manualmente ao invés de usar o aparelho;
• Iluminação diferenciada (condomínios conceito/classe A/corporativos): em halls, objetos e peças de arte, há pontos de iluminação que devem ser cortados.
• Equipe: conscientização das mudanças na operação, mostrar o por que das ações e engajá-los para se empenharem. “É guarda compartilhada. Se as mudanças forem bem trabalhadas por todos, vamos atingir o resultado esperado”, diz Fabiano Schlichting;
• Campanhas de conscientização junto aos moradores.

Ele se apoia muito em uma comunicação efetiva junto aos condôminos. “São ações que não depreciam o empreendimento e são oportunas pelo momento de crise. Sinalizo e justifico tudo o que está sendo feito em conversas e comunicados e as pessoas entendem e apoiam”, explica o síndico profissional.

Os moradores também devem se engajar para economizar luz inclusive nas suas casas – a Bandeira Escassez Hídrica impacta a todos.

Veja as medidas que podem ser adotadas por todos e evitar que a conta de luz pese no bolso:

• Nunca chame mais de um elevador ao mesmo tempo;
• Use somente lâmpadas LED: economia de até 80% no uso;
• Chuveiro elétrico: banhos curtos (até 5 min) na temperatura morna;
• Ferro de passar roupa: passe tudo de uma vez. Comece por peças que exigem temperatura branda;
• Aproveite ao máximo a luz natural;
• Ar-condicionado: somente quando necessário, com janelas e portas fechadas, filtros limpos;
• Geladeira e freezer: regule a temperatura, nada de alimentos quentes, não seque roupas atrás e verifique a borracha de vedação;
• Evite deixar aparelhos em stand-by, como TV, computador, vídeo game, micro-ondas. Podem representar até 12% da conta;
• Opte por cores claras quando pintar as paredes;
• Cuidado com a elétrica: nada de fios mal emendados, desencapados ou mal isolados;
• Prefira eletrodomésticos com Selo Procel de eficiência energética;
• Programa de Incentivo à Redução Voluntária: consumidor que poupar entre 10% e 20%, terá desconto de R$ 0,50 por kWh economizado nas próximas faturas;
• Gerador está operando e também atende as unidades autônomas? Use somente para equipamentos essenciais, como geladeira, celular e notebook. Não é hora de assistir TV, usar o ferro, ar-condicionado ou secador de cabelo.

 

Fontes consultadas: Fabiano Schlichting (síndico profissional), Carla Raucci (KeepOn), Cristian Malevic (MWM Geradores), Sylvio Levy (síndico profissional).

 

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