Coronavírus x Saúde financeira dos condomínios

A orientação para “ficar em casa” tem se provado, mundo afora, como a medida mais eficaz para desacelerar o contágio coronavírus (covid-19).

O que, para nós, significa que a população condominial está vivendo mais intensamente nos empreendimentos com tudo a que se tem direito: mais consumo, mais barulho, mais conflitos e mais solidariedade também.

Embora haja muitas incertezas para o cenário futuro, já se fala em recessão, desemprego e o crescimento da inadimplência. Sem o salário entrando regularmente no bolso, é questão de tempo para as pessoas enfrentarem encruzilhadas e pesar na balança quais contas pagar, dentre elas, a cota condominial. 

Para ajudar síndicos a lidar com essa situação e manter a saúde, não só dos moradores, mas também das finanças do condomínio, abaixo uma série de medidas para auxiliar gestores a manter o equilíbrio das contas de seus empreendimentos:

1.Acompanhe de perto o fluxo de caixa do condomínio

Mais do que nunca, o síndico deve fazer uma análise financeira criteriosa dos centros de custos do condomínio, tendo como base a previsão orçamentária, e se certificar de que o fluxo de caixa está sob controle. 

“Nesse período de extrema exceção que estamos vivendo, é preciso  avaliar as contas, ficar atento ao movimento dos condôminos em relação ao pagamento das cotas e incluir, logicamente, a elaboração de um plano de contingência para o condomínio”, comenta a síndica profissional Tania Goldkorn, que atende 12 condomínios em São Paulo.

Nessa fase extremamente crítica, o síndico deve trabalhar em sintonia com a sua administradora, que poderá apoiá-lo em diversas frentes. 

“O síndico não é um especialista financeiro, por isso o gerente da administradora deve fazer uma projeção financeira quando notar algum desequilíbrio nas contas: olhar o condomínio por inteiro para possíveis cenários e traçar ações de acordo com o perfil do empreendimento”, diz Angelica Arbex, gerente de Marketing da Lello.

Roberto Piernikarz, diretor sócio da BBZ Administradora, já notou um sutil aumento da impontualidade (3%) no pagamento das cotas condominiais da sua carteira com vencimento no dia 1º/4. Ele está fazendo amostragem de acordo com as datas de vencimento.

“Embora tenha sido um impacto pequeno, já deu para identificar que haverá aumento da inadimplência, que com toda certeza será maior em maio. Temos que abrir os olhos”, alerta Piernikarz.

Neste primeiro momento, o que os síndicos devem fazer é acompanhar a movimentação.

“Não recomendamos fazer ações preventivas antes do problema acontecer. O síndico deve monitorar e, se a inadimplência começar a crescer, deve ter calma e confiança e, junto com a administradora, redesenhar a rota”, diz Angelica Arbex.

2.Cota condominial é rateio de despesas. Acredite: isso não é consenso entre os moradores

Roberto Piernikarz lembra que o condomínio não visa lucro e que a cota condominial é um rateio de despesas. “As pessoas têm um pensamento equivocado de que o condomínio cobra para ter sobra de caixa, quando é o rateio das despesas entre os condôminos. O síndico precisa fazer o ajuste correto, ter a sensibilidade de acertar a ‘equalização do som'”, esclarece.

O diretor da BBZ recomenda que o síndico comunique aos moradores a importância do pagamento pontual da cota. “É o lugar onde as famílias estão mais seguras hoje. Não se pode colocar a segurança do patrimônio de todos em jogo.”

Cabe ao síndico ser didático e pedagógico para explicar aos moradores, com todos os recursos de comunicação disponíveis, que a cota condominial está entre as contas que não se deve deixar de pagar. Justamente neste momento de pandemia, em que todos precisam ficar em casa.

“Ficar em casa” implica naturalmente no incremento das contas de consumo (água, gás, energia), mais uso de equipamentos (elevadores, bombas) e geração de mais lixo.

Embora seja óbvio para síndicos, conselheiros e administradores, muitos moradores não sabem o que compõe a cota condominial e nem imaginam que, ao não pagá-la, podem colocar em risco a segurança, a salubridade, recursos básicos e equipamentos do empreendimento. 

“Funcionários garantem a segurança e, em especial, a limpeza, que foi redobrada nas áreas de maior circulação. As manutenções asseguram o funcionamento de maquinários que não podem ser interrompidos, como elevador, gerador, bomba, pressurização. As contas de consumo garantem fornecimentos básicos de água, luz e gás”, exemplifica Roberto Piernikarz, diretor da BBZ. 

3.Desconstruindo questionamentos dos condôminos para reduzir a cota condominial

Muitos síndicos e gestores estão sendo bombardeados por moradores com sugestões e dúvidas sobre manobras para reduzir a cota condominial a todo custo.

Listamos abaixo os questionamentos mais recorrentes e preocupantes, com a devida justificativa do porquê “não cola”:

REDUZIR A CARGA HORÁRIA E SALÁRIO OU SUSPENDER CONTRATOS DE TRABALHO DOS FUNCIONÁRIOS: embora o Governo tenha emitido a Medida Provisória 927/2020, que contempla itens como esses, a adoção de uma dessas alternativas deve ser avaliada com cautela. Exploramos mais esse tema logo abaixo nesta matéria, em “Alternativas e ajustes no quadro de funcionários – MP 927/20”. 

REDUZIR O VALOR DA COTA ORDINÁRIA E PASSAR A USAR O FUNDO DE RESERVA PARA PAGAR AS CONTAS: o Fundo de Reserva só deve ser usado em situações emergenciais, de acordo com previsão na Convenção ou após deliberação da assembleia, lembrando que deve sempre ser reposto. Na atual conjuntura, se o condomínio passar por situação de emergência e for necessário, deve-se recorrer a este fundo e, depois, repor.

DAR DESCONTO NO PAGAMENTO PONTUAL DA COTA: a cota condominial é um rateio de contas, sem fins lucrativos. O pagamento pontual da cota condominial é dever do condômino. Especialistas consideram “desconto pontualidade” uma ilegalidade, como se fosse uma multa disfarçada. O condomínio tem que ter critérios justos de arrecadação

SUSPENDER A COTA CONDOMINIAL POR COMPLETO POR TRÊS MESES E USAR O FONDO DE RESERVA: idem ao primeiro item: o Fundo de Reserva só deve ser usado em situações emergenciais, de acordo com previsão na Convenção ou após deliberação da assembleia, lembrando que deve sempre ser reposto.

SUSPENDER A MULTA E JUROS PARA QUEM ATRASAR O PAGAMENTO DAS COTAS DURANTE A CRISE: esta prática é ilegal. A cota condominial é diferente de imposto, de empresa. Se não existir o critério da pontualidade, perde-se o controle da inadimplência. O síndico não tem prerrogativa para isso, podendo até ser justificativa para sua destituição. O síndico pode fazer um acordo para parcelar as cotas não pagas, aplicando juros e multas devidos. Se um condômino não paga a cota pontualmente, esse “buraco” está sendo coberto por alguém, que são os condôminos pontuais.

PODE MUDAR A DATA DE VENCIMENTO DO BOLETO? A data está determinada em Regimento Interno ou convenção. Para alterá-lo, somente com a realização de uma assembleia para deliberar o assunto.

E SE COLOCAR TODOS OS FUNCIONÁRIOS DE FÉRIAS E DEIXAR SEM NINGUÉM NA PORTARIA, JÁ QUE NÃO TEM NINGUÉM ENTRANDO E SAINDO? Esta é a típica sugestão de quem pensa com individualidade em meio à coletividade. Embora tenha sido muito reduzido, ainda há fluxo de entrada e saída de pessoas. Se o condomínio funciona com regime de portaria presencial 24 horas, e controle de acesso feita por essa equipe, deve ser mantida.

VAMOS COLOCAR OS FAXINEIROS EM FÉRIAS OU DEMITI-LOS PARA DEPOIS RECONTRATAR: no momento em que a limpeza, desinfecção e higiene dos condomínios é mais demandada para evitar o contágio da covid-19, ao dispensar os funcionários que cuidam dessas tarefas, os próprios moradores teriam que assumir tarefas como retirar o lixo, limpar maçanetas, elevadores, corrimãos, piscina etc. Além disso, demitir funcionários próprios tem o custo da rescisão.

“Agora não é hora de sair atirando para todos os lados. É para se pensar com inteligência e estratégia, analisando o cenário e o tamanho do impacto gerado sobre os condomínios para ações futuras”, arremata Roberto Piernikarz, diretor sócio da administradora BBZ. (Fonte:Sindiconet)

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