Impactos da locação de curta temporada em condomínios populares

Porque o uso de Airbnb em imóveis HIS e HMP fere a função social da moradia e pode gerar punições severas

A locação por curta temporada, impulsionada por plataformas como Airbnb, Booking e similares, vem se consolidando como uma prática comum no mercado imobiliário. No entanto, quando aplicada a condomínios que abrigam unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), essa modalidade de locação levanta sérias preocupações jurídicas, sociais e condominiais.

Esses empreendimentos têm uma finalidade muito clara: garantir moradia digna a famílias de baixa renda, atendendo ao princípio constitucional da função social da propriedade. A transformação dessas unidades em ativos de exploração econômica temporária compromete diretamente esse objetivo.

A função social da moradia e os fundamentos legais da HIS e HMP

Imóveis classificados como HIS e HMP são regulados por normas específicas que limitam sua destinação. Em geral, estão vinculados a programas habitacionais, como o Minha Casa, Minha Vida, e destinados a famílias com renda média entre 1 e 6 salários-mínimos, conforme a faixa do programa e a legislação local.

A locação de curta temporada nesses imóveis descaracteriza sua finalidade social e pode resultar em:

• Desvio da função social da propriedade, ao priorizar o lucro em detrimento do direito à moradia;
  
• Impactos negativos na convivência condominial, com aumento da rotatividade de pessoas e fragilização da segurança;
  
• Riscos legais e administrativos, incluindo multas, cancelamento de benefícios fiscais e outras sanções previstas em lei.

Para reforçar esse entendimento, o Decreto Municipal nº 64.244/2025, no município de São Paulo, proibiu expressamente a locação de curta temporada em unidades HIS e HMP, prevendo penalidades rigorosas aos proprietários que descumprirem a norma.

Cenário jurídico: o que diz a legislação

Embora a Lei nº 16.402/2016, que trata do uso e ocupação do solo em São Paulo, não traga uma vedação literal à locação por temporada nesses imóveis, seus princípios deixam claro que a função social da moradia deve prevalecer.

O Decreto nº 64.244/25 elimina qualquer dúvida interpretativa ao estabelecer que a proibição independe de decisões internas do condomínio. Ou seja, mesmo que uma assembleia autorize a prática, a norma municipal prevalece.

Esse ponto é fundamental: regras condominiais e deliberações internas não podem se sobrepor à legislação urbanística e habitacional.

Impactos práticos nos condomínios populares

A locação por curta temporada em condomínios HIS e HMP gera consequências diretas para a coletividade:

• Precarização do ambiente comunitário: o fluxo constante de hóspedes compromete o sentimento de pertencimento e a segurança dos moradores fixos;
  
• Aumento das despesas condominiais: maior uso de áreas comuns, elevadores, água e energia eleva custos que recaem sobre todos, inclusive famílias em situação de vulnerabilidade;
  
• Conflitos internos frequentes: diferenças de comportamento, horários e regras de convivência geram tensões entre moradores e locatários temporários;
  
• Risco de sanções coletivas: a omissão do condomínio pode resultar em multas e até na perda de incentivos públicos concedidos ao empreendimento.

Nos últimos meses, a Prefeitura de São Paulo intensificou as fiscalizações, aplicando penalidades severas quando constatada a prática irregular. O tema, inclusive, tem sido debatido em profundidade em investigações como a CPI das HIS, que analisa o uso indevido dessas unidades.

O papel do síndico e da convenção condominial

O síndico exerce papel central nesse cenário. Cabe a ele zelar pelo cumprimento da legislação, garantir a finalidade social do empreendimento e preservar a convivência saudável entre os moradores.

O Decreto nº 64.244/25 oferece respaldo jurídico para que o síndico:

• Notifique proprietários que pratiquem a locação irregular;
  
• Aplique sanções previstas na convenção e no regimento interno;
  
• Exija a interrupção imediata da prática;
  
• Acione os órgãos competentes, como a Prefeitura (canal 156), quando necessário.

Além disso, é altamente recomendável que a convenção condominial contenha cláusulas claras proibindo a locação de curta duração em unidades HIS e HMP. Essa medida fortalece a segurança jurídica do condomínio e reduz conflitos futuros.

Moradia é direito, não ativo especulativo

A locação de curta temporada em condomínios populares não é apenas uma infração administrativa é uma afronta ao direito à moradia e à função social da propriedade. Síndicos, administradoras e moradores precisam estar atentos às regras vigentes e agir de forma responsável para proteger o propósito desses empreendimentos.

Garantir moradia digna, segurança e convivência equilibrada é um compromisso coletivo e também uma obrigação legal.

FONTE: Quantum

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