Você, síndico, é pautado pelas urgências e emergências? Está sempre correndo atrás do conserto dos equipamentos que quebraram? De problemas estruturais que foram piorando e das obrigações vencidas? Ou você segue uma agenda estruturada de manutenções, com orçamento aprovado previamente em assembleia?
Se respondeu sim para a primeira situação, lamento informar, mas seu condomínio está no rol dos que fazem manutenção corretiva. É aquela feita depois que o problema já chegou, se instalou e está detonando com o equipamento, a estrutura e as finanças do condomínio.
De acordo com especialistas do segmento condominial, a manutenção preventiva é uma forma de levar para o condomínio uma manutenção programada, evitando o aparecimento de falhas em operações e equipamentos do empreendimento, e, por consequência, minimizando custos e imprevistos. Além de não expor a vida de seus moradores
Por que implementar um programa de manutenção preventiva no condomínio?
O engenheiro civil Zeferino Velloso, diretor da VIP – Vistorias e Inspeções Prediais, resume em uma frase curta e direta o por que: “As edificações são como seres vivos. Se não cuidamos, elas depreciam (enfraquecem), ficam obsoletas e perdem suas funcionalidades (adoecem).”
Além de manter o condomínio em pleno funcionamento e evitar gastos desnecessários, Gabriel Karpat, diretor da GK Administração de Bens, lembra que, de acordo com o artigo 1348 do Código Civil, dentre as funções do síndico está justamente “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns [do condomínio] e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
O condomínio também passa a atender a norma ABNT NBR 5674/2012 – Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção.
Paulo Ribeiro, da Seleto Síndicos Profissionais no Rio de Janeiro, destaca a clareza da norma em seu texto: ‘Preservar as características originais da edificação’, ‘Prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação’, ‘Criar programas de manutenção’.
“A norma não traz nenhuma penalidade, entretanto, se ocorrer um acidente e constatar-se que ocorreu por falta de manutenção, o síndico será responsabilizado civil e criminalmente por todos os prejuízos causados pela ausência de manutenção”, alerta José Carlos Loureiro Junior, advogado do escritório Loureiro & Ramalho.
Importante também lembrar que, no caso de condomínios novos, a garantia fornecida pela incorporadora se encerra ao completar cinco anos da entrega, ficando toda a responsabilidade, dali para frente, por conta do condomínio.
O aspecto financeiro é outro fator importante. Segundo Cury, com um plano de manutenção preventiva, os custos envolvidos nisso serão reduzidos significativamente.
Por consequência, as surpresas não serão mais frequentes no dia a dia e não prejudicarão a qualidade de vida dos moradores, deixando para trás aqueles dias em que há queda de energia e as luzes de emergência não acendem e o gerador não liga, deixando sem funcionar elevadores, CFTV e portões automáticos.
Segundo estimativas mencionadas pela advogada e síndica profissional Taula Armentano, após degradado, equipamento ou estrutura pode ter sua manutenção até 40% mais cara do que se tivesse sido feita uma preventiva.
Com inspeções periódicas e vistorias programadas, é possível aplicar testes que viabilizem uma gestão financeira melhor e mais segura, diminuindo custos que situações emergenciais muita vezes geram. Isso sem contar os transtornos aos condôminos, que são evitados.
“A manutenção preventiva bem feita diminui em até 30% os gastos com a manutenção e ainda prolonga a vida útil dos equipamentos”, estima a especialista, com mais de 17 anos de experiência.
Por onde começar um programa de manutenção preventiva?
Ter um inventário atualizado do patrimônio faz toda a diferença. “Com isso em mãos, criam-se protocolos de manutenções. Com base em indicadores do histórico dessas intervenções, é possível saber quais equipamentos demandam mais e vale a pena fazer contratos de manutenções mensais”, orienta Gabriel Karpat.
Contratos de manutenção preventiva bem amarrados
Para firmar um contrato com uma empresa de manutenção, o síndico deve prever uma cláusula com o objetivo do documento com o serviço descrito em detalhes e exigir SLA (acordo de nível de serviço) de acordo com o registro das ocorrências. Exemplos: estabelecer rotinas do prestador – quantas visitas com qual periodicidade, quantas revisões, testes etc – e ter registro de tudo o que for feito.
O síndico deve acompanhar os registros das ocorrências e avaliar o desempenho das empresas com base nos SLA´s. Se não cumprir, talvez seja indício de que a empresa não tenha capacidade de atender as demandas do condomínio.
Etapas para o síndico implantar um programa de manutenção preventiva
- Contratação de um engenheiro especializado para elaborar o documento. Algumas administradoras já oferecem serviço de engenharia.
- Fornecimento ao engenheiro de toda a documentação existente no condomínio, como:
- manual de áreas comuns da incorporadora
- notas fiscais e garantias de todos os equipamentos
- atestados e certificados
- inventário de ativos
- contratos de manutenção já existentes
- Recebimento do programa de manutenção preventiva
- Assembleia: aprovação de verba destinada à manutenção
- Revisão de contratos existentes
- Contratos complementares de manutenção, se necessário
Fonte: Sindiconet
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