Em meio às várias medidas impostas durante a pandemia do coronavírus, a qual trouxe com ela a necessidade de isolamento para proteger, em especial, pessoas nos grupos de riscos da doença, surgem dúvidas sobre como os condomínios devem agir para garantir, internamente, a contenção de casos.
As decisões condominiais não são tomadas sozinhas e que situações de epidemias e pandemias não são sempre previsíveis. “O síndico deve aplicar as regras que estão aprovadas na Convenção Condominial, não cabendo a ele inventar regras. Mas a Convenção não prevê como o condomínio deve se comportar diante de uma pandemia. Então a sugestão é que seja convocada uma assembleia geral extraordinária”.
Abaixo, um Guia para Condomínios com tira/dúvidas – Coronavírus:
- O prazo mínimo para a convocação da assembleia pode ser dispensado em razão da urgência da convocação?
Sim. Normalmente, a convenção do condomínio exige a publicação de edital de convocação com o prazo de 08 a 10 dias de antecedência para assembleias, visando dar tempo suficiente para todos tomarem ciência do ato. Neste caso, o prazo pode ser dispensado desde que a assembleia referende a dispensa, devendo o síndico dar a mais ampla divulgação, via grupos de WhatsApp, e-mails, cartazes afixados nas dependências do condomínio. A assembleia poderá ser feita por meio virtual, desde que seja comunicado o meio a ser utilizado no edital de convocação. Sendo presencial, recomenda-se que os moradores outorguem procuração para serem representados, visando diminuir a quantidade de presentes no ato.
- O Condomínio pode proibir que profissionais da saúde, como médicos, enfermeiros, dentistas, transitem por áreas comuns ou utilizem os elevadores para o acesso às suas unidades?
O Condomínio não pode proibir a utilização de áreas comuns e elevadores por profissionais da saúde, que estão suscetíveis à contaminação do coronavírus, em decorrência da disposição prevista no art. 1.331 do Código Civil. O citado artigo estabelece que, além das unidades privativas, os condôminos também são proprietários das áreas comuns, que incluem o solo, a estrutura do prédio, os elevadores e o acesso ao logradouro público. Para evitar a aglomeração de pessoas e o risco de contágio, o Condomínio pode instituir regras que limitem o número de pessoas no elevador e nas áreas comuns. Também é possível determinar que os profissionais de saúde e demais pessoas que foram expostas à doença utilizem os elevadores sozinhos.
- O Condomínio pode proibir o ingresso de prestadores de serviço, como entregadores, marceneiros, pedreiros, encanadores, nas dependências nas dependências das áreas comuns e nas unidades privativas?
Em decorrência do risco de contágio e caso não previsto na Convenção Condominial, o Condomínio pode proibir, durante a pandemia, o acesso de prestadores de serviço nas áreas comuns e também nas áreas privativas, salvo a necessidade de consertos extremamente necessários, como vazamentos, queda de energia e conserto de equipamentos essenciais.
- Quais os deveres dos condôminos diante da pandemia do coronavírus?
Assim como o condomínio, os condôminos também devem obedecer às normas para evitar a propagação da doença, instituídas pelos municípios e estados. Deste modo, devem cumprir a determinação de isolamento social, evitar aglomerações nas áreas comuns, dentre outras medidas previstas em decretos. Algumas convenções e regimentos internos estabelecem, ainda, que o condômino deve notificar o corpo diretivo sobre a contaminação por moléstias epidêmicas e pandêmicas, para a adoção de providências junto à saúde pública
- O Condomínio pode proibir o acesso de visitantes às unidades privativas dos condôminos?
Em princípio, não é possível proibir o acesso de visitantes às unidades privativas, pois é um direito do condômino usar, fruir e dispor de sua unidade, na forma do art. 1.335, inc. I, do Código Civil. Todavia, as visitas são desaconselhadas, eis que violam a determinação de isolamento social. Eventuais visitas devem ser realizadas apenas em situações extremamente necessárias, devendo o visitante se dirigir diretamente à unidade privativa. Caso o síndico ou administrador perceba a ocorrência de aglomeração, o condomínio pode impor a limitação de visitas às unidades residenciais, haja vista o dever de proteção à saúde e à integridade física, garantido pelo direito de vizinhança.
- O Condomínio pode proibir a execução de obras durante o período da pandemia do coronavírus – Covid-19, inclusive nas áreas privativas?
Sim, justamente com o objetivo de evitar a aglomeração e o trânsito de pessoas e de materiais durante a pandemia. Em relação às obras não iniciadas e que não haja mais interesse em sua execução, é possível a resolução do contrato (encerramento). Trata-se de quebra antecipada não culposa do contrato, ou seja, sem a culpa da contratante, em razão da epidemia do coronavírus, fato superveniente e não previsto pelas partes (Código Civil, artigos, 317, 478 e 481 do Código Civil). As obras classificadas como emergenciais, vazamentos, entupimentos e reparos em bombas, não podem ser proibidas, justamente em razão da urgência desses tipos de reparos.
- É possível proibir realização de festas e reuniões nos condomínios, incluindo nas próprias unidades autônomas, durante a pandemia?
Apesar dos condôminos também serem proprietários das áreas comuns, conforme já explanado, o Condomínio pode proibir as reuniões e as festas nos salões de festa e nas áreas comuns, bem como nas próprias unidades privativas. Nesse sentido, o art. 1.277 do Código Civil estabelece que o uso da propriedade não pode prejudicar a saúde dos vizinhos. O interesse particular e o direito de propriedade devem ser relativizados em face da saúde da coletividade. Portanto, a proibição de festas é uma medida lícita, instituída em favor da saúde de todos os moradores e funcionários. Ademais, churrasqueiras, salão de festas e parquinhos são áreas comuns não essenciais, cuja proibição de utilização não causa danos aos condôminos, principalmente em face da possibilidade de aglomeração e de proliferação do vírus. A medida também evita o aumento do fluxo de pessoas no Condomínio.
- O Condomínio pode estabelecer restrições para o uso da área de lazer, evitando a aglomeração entre os condôminos?
Sim. Frequentar a área de lazer pode ser uma forma de aliviar o stress do isolamento social. Contudo, a aglomeração de pessoas e contato podem ser prejudiciais. Sendo assim, o condomínio pode instituir regras com limitação da quantidade de unidades que poderão ter acesso à área de lazer. Também pode haver a suspensão de uso das churrasqueiras da área comum e a limitação do uso da piscina. Recomenda-se o cadastramento prévio das unidades e a definição de tempo para a utilização.
- Pode haver limitação da quantidade de pessoas que terão acesso ao uso dos elevadores?
Sim. O condomínio, residencial ou comercial, pode estipular que o número de pessoas no elevador não passe de quatro, por exemplo, para evitar aglomerações.
- Quais são as penalidades impostas aos condôminos que desrespeitarem as regras impostas durante a pandemia?
As penalidades devem seguir aquelas estabelecidas na Convenção Coletiva de instituição do condomínio e no Regimento Interno. Recomenda-se que os condôminos denunciem os infratores para o síndico ou administrador, que, por sua vez, irá notificar o infrator com advertência, seguida de aplicação de multa e suspensão do direito de uso das dependências comuns.
- Além das penalidades administrativas, o condômino infrator pode ser denunciado nos órgãos competentes, como na Delegacia de Polícia? Há também responsabilidade civil do infrator?
Sim. Embora seja uma medida extrema, se o condômino estiver colocando em risco a saúde dos demais, o fato pode ser comunicado na Delegacia de Polícia, mediante a lavratura de boletim de ocorrência, pois o Código Penal prevê que certas condutas são consideras como criminosas. É necessário destacar que o condômino que causar perturbação aos vizinhos pode ser responsabilizado civilmente, inclusive respondendo por danos morais. Tudo com base nos arts. 186 e 927 do Código Civil.
- Como ficam as assembléias condominiais durante o período de pandemia?
Conforme a determinação dos profissionais da saúde e dos municípios e estados, o ideal nesse momento é evitar a aglomeração de pessoas. Assim, caso a assembleia não possa ser adiada, é possível a realização do ato por meio de aplicativos de conversa, videoconferência, entre outros meios eletrônicos (zoom, hangout meeting, Skype, etc). O procedimento de convocação do ato deve ser feito conforme estabelecido na convenção.
- A pandemia do coronavírus – Covid-19 afasta o dever do condômino do pagamento de taxas condominiais (ordinárias e extraordinárias)?
Não. A obrigação do condômino de contribuir para as despesas do condomínio está prevista no art. 1.336, inc. I, do Código Civil. Diante desta regra, a pandemia não afasta o dever do condômino de pagar as taxas condominiais na data do vencimento. Assim como os condôminos, o Condomínio também possui compromissos financeiros, como o pagamento de salários dos funcionários, de impostos, de prestadores de serviço, de contas de água e de energia elétrica e de manutenção de áreas comuns. Na eventual impossibilidade de efetuar o pagamento da taxa condominial, o fato deve ser levado ao síndico e à administradora para que seja negociado, caso a caso, dilação de prazo, suspensão de multas e de juros ou outras medidas que sirvam para reduzir os impactos.
- Diante do não pagamento da taxa condominial é lícito ao condomínio iniciar os procedimentos de cobrança?
Sim. Nesse momento, recomenda-se prudência por parte dos administradores e síndicos em relação aos inadimplentes, podendo, quando possível, negociar condições. Contudo, como a obrigação perante o condomínio é de trato sucessivo, permanente, o fato da pandemia não afasta o dever de pagar e com base nisso é lícito ao condomínio adotar as medidas de cobrança.
- Quais outras medidas o Condomínio pode adotar para evitar a proliferação da doença?
O Condomínio deve estabelecer um protocolo de limpeza de botões de elevadores, maçanetas, catracas, leitores de impressão digital, corrimãos, bem como demais itens de uso compartilhado. Portas das áreas comuns podem ser mantidas abertas para viabilizar a circulação de ar e impedir a proliferação do vírus. Além disso, os funcionários constantemente devem lavar as mãos e utilizar corretamente os equipamentos de proteção individual, nos casos em que a lei determina o uso. Qualquer colaborador que apresente algum dos sintomas deve ser afastado de suas funções.
- O condomínio pode ser responsabilizado por não ter adotado as medidas necessárias ou não tenho adotado medidas para impedir a prática de condutas inadequadas por parte dos moradores?
Sim. O condomínio é uma pessoa jurídica de direito privado, representado pelo síndico ou administrador contratado. Logo, se ficar demonstrado que o condomínio não adotou as cautelas necessárias, gerando danos aos moradores e aos funcionários, o condomínio pode ser demandado em juízo por meio de uma ação de reparação de danos. Logo, é necessário que condomínio cumpra as regras de segurança e faça a comprovação.
(Fonte: A Gazeta – Dr Luis Gustavo Tardin)
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