Principais problemas de comportamento nos Condomínios
1. ATITUDE ANTISSOCIAL – Vizinho que agride os outros, estaciona seu carro na área de circulação/manobras ou nas vagas dos outros, que abusa no uso da área de lazer, etc. SOLUÇÃO: Promover a alteração da convenção, assessorada por um profissional especializado, inserindo na mesma regras para uso dos equipamentos e áreas comuns, além de mecanismos que viabilizem a aplicação de multa de até 10 vezes o valor da taxa de condomínio, conforme autoriza o Código Civil.
2. FECHAMENTO DE VARANDAS – É uma tendência o morador desejar fechar sua varanda para evitar manutenção com pintura constante, limpeza decorrente de poeira e chuva, além de ganhar conforto com aumento da área. O problema é o fechamento de forma desordenada e diferenciada que acaba por comprometer esteticamente a fachada, com a consequente desvalorização da mesma. Outro problema semelhante é o dono do apartamento trocar a porta da sua unidade ferindo assim a padronização do corredor. SOLUÇÃO: Após observar a lei do uso do solo, definir na convenção um padrão de fechamento que deverá ser utilizado por quem desejar fechar tal área ou proibir o fechamento de forma a não deixar dúvidas, além de proibir modificações que afetem o visual e harmonia das áreas externas aos apartamentos.
3. USO ABUSIVO DAS ÁREAS COMUNS – Há proprietário do apartamento situado no último andar se apropria do terraço/telhado. Ignoram que essa área é comum, que pertence a todos os condôminos. Outros alteram as portas das unidades de forma a quebrar a harmonia estética dos corredores ou até fecham o corredor fazendo deste uma extensão da sua unidade. SOLUÇÃO: Exigir que o condômino se abstenha de usar indevidamente a área comum sob pena de ser acionado judicialmente e retomada a área, onde será requerida a aplicação de multa visando obrigar o infrator a cumprir a lei e a convenção.
4. JOVENS AGITADOS – Som alto, festas sem limites, correria, drogas, vandalismo e falta de respeito com o porteiro/zelador que tenta impor a ordem. SOLUÇÃO: Criar regras de conduta claras no Regimento Interno, especialmente que orientem o uso das áreas de lazer (salão de festas e jogos, quadras, piscina), que deverão ser divulgadas para todos os moradores e pais. Fazer reunião específica para os jovens e incentivar a participação deles na organização das festas, eventos e das regras conscientizando-os da importância do bem estar de todos que ali convivem. Insistindo o problema, notificar os pais e aplicar multas.
5. FALTA DE SEGURANÇA – Morador que deixa o portão da garagem aberto, deixando estranho ter acesso ao edifico ou o utiliza sem qualquer cuidado o acionamento do portão eletrônico gerando constante manutenção e até o comprometendo de sua vida útil. SOLUÇÃO: Fazer campanha de conscientização nas assembleias e através de cartas citando os riscos de assalto, as posturas que devem ser seguidas, além de esclarecer que a lei obriga a indenizar quem der causa ao dano, seja, por negligência ou imprudência. Treinar os porteiros e substituir aquele que for ineficiente.
6. INFILTRAÇÃO – Problemas com goteiras e mofo proveniente do telhado do prédio ou do encanamento de uma unidade vizinha. Há ainda conflitos entre vizinhos quando a infiltração decorre de um apartamento para outro. SOLUÇÃO: Exigir do responsável o conserto imediato do problema, bem como a indenização pelos danos causados. Tento dúvida do foco do problema, contratar uma perícia, que se apontar ser do telhado, encanamento comum ou de uma determinada unidade, a qual será paga pelo condomínio que devera arcar com o conserto.
7. ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO – A regra é que o animal que não perturba deve ser tolerado, mesmo que a convenção proíba. O síndico não pode proibir a mudança do morador com seu animal de estimação, sem que este tenha apresentado antes algum problema. Mas se o animal perturbar o sossego, a saúde ou causar temor nos vizinhos, qualquer morador poderá exigir sua retirada. SOLUÇÃO: criar regras claras na convenção impedindo que o dono do animal cometa abusos nas áreas comuns e que vede animais de potencial violento ou de grande porte sob pena de ser multado. Se o problema persistir qualquer morador ou a administração poderá requerer em juízo a retirada do animal mediante prova dos riscos e dos incômodos.
Kênio de Souza Pereira, advogado especializado em Direito Imobiliário e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB.
